Przeniesienie własności nieruchomości

Umowa dożywocia jest często wykorzystywaną formą przeniesienia własności nieruchomości. Stosowana jest z reguły w stosunkach rodzinnych. Jej istota polega na zobowiązaniu się właściciela nieruchomości do przeniesienia własności tej nieruchomości na osobę, która w zamian zobowiązuje się do zapewnienia zbywcy (lub też zbywcy i osobie bliskiej) dożywotniego utrzymania.

 

Umowa dożywocia dotyczyć może każdej nieruchomości, a więc nie tylko gruntów (części powierzchni ziemi), ale także budynku czy lokalu stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności. Nie musi dotyczyć całej nieruchomości, ale także udziału we współwłasności nieruchomości. Przedmiotem zbycia na podstawie umowy dożywocia może być również prawo użytkowania wieczystego. Nie może nim być natomiast spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

 

Umowa dożywocia musi być zawarta w formie aktu notarialnego

 

Obowiązki z umowy dożywocia

Zakres obowiązków nabywcy nieruchomości co do świadczeń związanych z dożywociem powinna określać, i to w sposób bardzo szczegółowy, umowa (rodzaj i wielkość świadczeń). Postanowienia jej są wiążące nie tylko dla zbywcy (tj. dożywotnika) i nabywcy nieruchomości, ale także dla osoby bliskiej zbywcy, jeżeli dożywocie zostało dla takiej osoby zastrzeżone. Taką możliwość przewiduje par. 3 art. 908 k.c.

Dla ważności umowy dożywocia dokładne określenie świadczeń nabywcy nieruchomości nie jest jednakże konieczne. W przypadku ich braku nabywca nieruchomości obowiązany jest do świadczeń wymienionych w par. 1 art. 908 k.c.

Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, obciążenia należą do treści prawa dożywocia. Sąd Najwyższy przyjmuje możliwość obciążenia w umowie dożywocia nabywcy nieruchomości rolnej obowiązkiem zapłaty na rzecz osoby trzeciej określonej kwoty pieniężnej (tak np. w uchwale SN III CZP 28/70).

Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje zawsze z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Strony nie mogą postanowić w tym zakresie inaczej. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych. Obciążenie nieruchomości dożywociem nie wyłącza ani nie ogranicza aktualnego właściciela w możliwości rozporządzania nieruchomością, i to zarówno odpłatnie, jak i nieodpłatnie, np. w drodze darowizny. Dopuszczalność zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie jest uzależniona od wyrażenia na to zgody przez dożywotnika (postanowienie SNIII CRN 194/73 OSP 1974/12/256).

Jeżeli prawem dożywocia obciążona była nieruchomość będącą współwłasnością, zniesienie tej współwłasności przez jej podział w naturze powoduje ten skutek, że dożywocie obciąża wszystkie nieruchomości powstałe w wyniku podziału. Przeniesienie obciążenia na jedną z nieruchomości wymaga zgody dożywotnika (postanowienie SN III CRN 223/83 OSNC 1984/6/102).

Nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia ponosi odpowiedzialność rzeczową i osobistą za wszystkie zobowiązania zbywcy, chociażby nie wiedział o obciążeniu nieruchomości tymi zobowiązaniami (świadczeniami). Rzeczowo odpowiada za całość długu powstałego na skutek niewywiązywania się zbywcy z obowiązku świadczeń, niezależnie od tego, kiedy roszczenie stało się wymagalne przed czy po zawarciu umowy dożywocia. Osobiście odpowiada tylko za świadczenia, które stały się wymagalne po nabyciu własności nieruchomości.

W myśl wyroku SN II CR 741/75 OSNC 1976/12/264 przepis par. 2 art. 910 k.c. regulujący odpowiedzialność nabywcy nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie ma zastosowania w przypadku wywłaszczenia takiej nieruchomości. Dożywotnik nie może domagać się świadczeń objętych prawem dożywocia ani od ubiegającego się o wywłaszczenie, ani też od państwa (na rzecz którego wywłaszczenie następuje).

Prawo dożywocia jest niezbywalne. Zakaz zbywania dotyczy zarówno prawa w całości, jak i poszczególnych roszczeń wynikających z tego prawa wymagalnych w przyszłości, a nawet roszczeń dotyczących świadczeń zaległych, które ze względu na swój charakter są ściśle związane z dożywotnikiem (wyrok SN U I CR 160/68 OSNC 1969/2/34).

 

Rozwiązanie dożywocia lub zamiana na rentę

Zgodnie z art. 913 par. 1 k.c., jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Dla rozstrzygnięcia żądania obojętne są przyczyny konfliktu i to, która strona zawiniła, wystarczy bowiem ustalenie, że umowa dożywocia nie jest wykonywana i nie może być wykonywana w przyszłości. Dożywotnia renta, zastępująca świadczenie należne z umorzenia dożywocia, powinna odpowiadać równowartości świadczeń zastrzeżonych w tej umowie. Jednakże wyjątkowo sąd, dokonując zmiany dożywocia na rentę, może uwzględnić ciężką sytuację majątkową osoby zobowiązanej do świadczeń dla dożywotnika, jak również okoliczność, że dożywotnik ma inne źródło dochodu.

Paragraf 2 art. 913 k.c. stanowi, iż w wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.

Cechą wspólną wszystkich zaszłości, które kwalifikują wypadek jako "wyjątkowy", jest krzywdzenie dożywotnika, agresja i zła wola po stronie jego kontrahenta.

Roszczenia, o których stanowią oba paragrafy art. 913 k.c., są roszczeniami wzajemnie się wykluczającymi, a wybór między nimi należy do strony powodowej, która musi jednoznacznie zdecydować, czy zamierza nadal pozostawać w stosunku dożywocia dążąc jedynie do zmiany formy zaspokajania swoich uprawnień, czy też chce rozwiązać umowę o dożywocie (wyrok SN U I CKN 209/99).

Dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa także wtedy, jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość.

 

Bezskuteczność umowy dożywocia

Osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny, może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli wskutek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny. Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, oraz bez względu na czas zawarcia umowy.

Uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną nie można żądać po upływie pięciu lat od daty tej umowy.

 

Z ORZECZNICTWA:

 

Zamiana dożywocia na rentę

Do rozwiązania umowy dożywocia konieczne jest wystąpienie wymogów z art. 919 par. 1 k.c., a nadto wyjątkowość zaistniałej sytuacji. Wyjątkowość sytuacji wyraża się przede wszystkim w fakcie, że zamiana dożywocia na rentę nie prowadzi do należytego rezultatu (np. gdy zobowiązany nie jest w stanie płacić renty zaspokajającej potrzeby dożywotnika), ale także w drastycznym naruszaniu przez zobowiązanego zasad współżycia społecznego.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 21 listopada 1995 r., sygn. akt I ACr 520/95

 

Zwrot kosztów

W sprawach o rozwiązanie umowy dożywocia nie można wyłączyć zastosowania zasady zwrotu kosztów procesu przewidzianej w art. 101 k.p.c.

Uchwała Sądu Najwyższego z 13 lutego 1989 r., sygn. akt III CZP 125/88

 

Obniżenie zaległych świadczeń

Powództwo o obniżenie zaległych świadczeń z umowy o dożywocie jest dopuszczalne.

Uchwała Sądu Najwyższego z 3 lutego 1984, sygn. akt III CZP 76/83

 

Dopuszczalność rozwiązania umowy

1. Rozwiązanie umowy o dożywocie na podstawie art. 913 par. 2 k.c. co do osoby, która została ustanowiona dożywotnikiem jako osoba bliska zbywcy nieruchomości (art. 908 par. 3 k.c.), bez rozwiązania tej umowy względem dożywotnika będącego zbywcą, jest niedopuszczalne. Dopuszczalna jest natomiast ze skutkiem tylko co do takiej osoby bliskiej zamiana na podstawie art. 913 par. 1 k.c. uprawnień objętych treścią prawa dożywocia na rentę.

2. Podstawy rozwiązania umowy dożywocia z mocy art. 913 par. 2 k.c. nie może stanowić okoliczność, że dożywotnik może się utrzymać samodzielnie.

Wyrok Sądu Najwyższego z 10 września 1982 r., sygn. akt III CRN 201/82